사회주택의 천국 (네덜란드, 덴마크)

네덜란드의 사회주택

 

네덜란드는 사회주택의 천국이라 불릴 정도로 유럽에서도 사회주택의 보급률이 높은 국가입니다.

네덜란드에서 사회주택의 비율은 전체 주택보급의 1/3이상을 차지합니다.

 

네덜란드는 오래전부터 주택문제를 해결하고자 적극적으로 정책을 추진해 왔습니다.

주택법이 처음 제정된 것이 1901년으로 열악한 주거환경 개선을 위해 상하수도 등 사회간접시설에 대한 기준을 의무화했습니다.

또한 당시 일부 고소득 노동자들과 종교단체, 사회단체 등이 참여한 소규모 주택조합에 대한 지원방안을 포함하였습니다.

 

2차 세계대전이후에는 극심한 주택 부족문제를 극복하고자 정부가 적극적으로 개입하여 대규모 임대주택 공급을 추진하였습니다.

 

시급한 주택 부족 문제가 어느정도 해결된 1960년대 부터 주택정책이 변화하기 시작하여

주택공급은 지방정부에 일임하고 지방정부에 주택공급에 대한 규제 권한이 부여되었습니다.

 

중앙 및 지방정부가 주택공급의 주도권을 가지고 진행해오면서 주택조합 또한 계속해서 역할을 확대해왔습니다.

 

1980년대 들어 주택조합에 대한 정부 재정지원이 줄어들었고

1995년에는 브루터링 조치를 통해 주택조합에 지급하는 보조금을 축소하는 대신

일시금을 지급함과 동시에 정부대출금을 일괄 상계하는 조치를 취했습니다.

 

이를 계기로 임대주택의 공급이 위축되는 효과를 가져오기도 하였으나,

과거에 1천 여개 넘게 존재하던 사회주택 조합이 통폐합되어 360여개 정도가 되었으며

정부로부터 완전한 재정적 독립을 이루어 현재 정부 보조금 없이 운영 중에 있습니다.

 

 

네덜란드의 사회주택협회, 연합회

 

아이겐 하르드는 네덜란드의 사회주택협회 중 암스테르담의 사회주택협회 입니다.

사회주택을 직접 공급하고 운영하는 비영리단체로 암스테르담에만 이런 협회가 8군데가 있고

그 중 아이겐 하르드는 1900년부터 시작해 120여년의 역사를 가지고 있습니다.

 

암스테르담 전체 사회주택 18만가구의 3분의 1을 보유하고 있으며

1990년대의 브루터링 조치로 부채를 탕감한 이후 안정적 재정기반을 갖추었습니다.

 

다만 정부의 직접적인 재정지원이 끊기며 사업자금을 자체적으로 마련해야 했고

지속가능한 사업 기반을 마련하는 것 역시 협회의 몫이 되었습니다.

 

해마다 지속적으로 수백가구의 신규주택을 공급하고 있는 협회는

비교적 큰 임대규모를 통해 정부 보조금 없이 규모의 경제를 이루어 내며 재원을 마련하고 있습니다.

 

또한 사회주택협회간 보증을 통해 대출을 해주는 사회주택보증기금 제도를 통해

사회주택협회들이 최대한 낮은 이자로 대출을 받을 수 있도록 지원하고 있습니다.

 

암스테르담사회주택연맹은 아이겐 하르드와 같은 암스테르담의 사회주택협회의 연합체입니다.

주택연맹은 암스테르담 사회주택협회를 대변하고 지방정부 등과 커뮤니케이션을 담당하는 역할을 합니다.

또한 지역의 주택공급 활성화 방안을 계획하고, 사회주택의 공급 대상 기준을 설정하기도 합니다.

 

네덜란드 주택협회 전국연합회 에이데스는 주택협회 약 300개의 연합회이고

사회주택 230만호를 관리하는 공급 주체 대표조직 입니다.

 

전국적인 주택공급 및 재고관리를 통해 효율적인 주택공급을 주도하며

주택공급을 위한 기금조성 및 재원조달을 담당합니다.

 

이미 조성되어 있는 사회주택의 주거환경을 관리하고 거주자들의 만족도 조사 등

사회주택의 질을 높이기 위한 노력을 하고 있습니다.

 

aedes의 매거진 중 일부

네덜란드 사회주택의 특징

 

네덜란드 사회주택의 임대료 산정방식은 독특합니다.

임대료는 거주자의 소득구간에 따라 다르게 책정되는데 이는 점수연동 시스템으로 이루어집니다.

 

법에 따라 주택의 품질과 주변 주거환경을 기준으로 책정합니다.

품질의 경우는 면적,난방,주방,위생시설,테라스 면적 등을 정량평가하고

주변환경의 경우 상업시설, 교통, 교육시설 등 정성적 요소를 임대료 위원회에서 계량화한 후 이를 합산하게 됩니다.

 

이처럼 입주자 중심의 시스템이 체계적으로 작동할 수 있는 것은

협회와 연맹 등 사회주택 공급 주체들이 유기적으로 연결되어 규모화 된 운영이 가능한 영향이라고 할 수 있겠습니다.

 

 

덴마크의 사회주택

 

덴마크의 사회주택은 ‘모두에게 열려있다’는 말로 대표될 수 있을 것 같습니다.

덴마크는 약 22%의 사회주택 보유비율을 보이는데, 2015년 OECD 조사에 따르면 네덜란드(34%), 오스트리아(26%) 다음으로 높은 비율이라고 합니다.

 

덴마크의 사회주택은 소셜하우징이라는 개념보다는 Common housing이라는 개념으로 표현되는데요.

“태어나서 죽을 때까지 필요한 모든 주거 형태를 제공하는 것이 덴마크 사회주택 정책의 핵심 목표”라고 할 수 있기 때문입니다.

 

- 1853 콜레라 발병으로 주거지가 중요하다는 생각에 시 외곽에 노동자들을 위해 건설한 것이 사회주택의 첫걸음이라고 평가되고 있고,

- 1908년부터 정부가 정책을 세우며 구체적인 실행이 이루어진 것으로 보입니다.

- 2차 세계대전 이후 붐을 일으켜 현재에 이르고 있습니다.

- 1900년대 초기에는 중산층을 위한 주거건설이 기본이었으나, 취약계층을 포함한 전체를 포용하는 방향으로 바뀌었습니다.

 

덴마크의 사회주택협회, 연합회

 

덴마크는 공공사회주택연합회라고 불리는 BL (베엘)이 덴마크 전역의 사회주택을 운영, 관리하는 역할을 하고 있습니다.

이 조직은 비영리 조직으로써 전국 500여개의 회원사로 이루어져 있습니다. 우리나라랑 비교해본다면 사회주택협회 같은 위치인데요, 조금 더 적극적이고 정부와의 네고에이션과 실제 정책을 이끌어가는 대상으로서의 위상을 가지고 있습니다.

 

 

덴마크 BL

덴마크 사회주택의 특징

 

덴마크의 사회주택은 3가지 기둥이라고 표현되는 특징을 가집니다.

 

◎ 사회주택 특징 (3가지 기둥 3 MAIN PILLARS OF THE DANISH SOCIAL HOUSING MODEL)

 

첫째로, 비영리 주택관리조합(하우징 오가니제이션)이 운영한다는 점입니다.

운영, 유지보수 등에서 이익이 남지 않고, 법적 규제로 인해 제한되기도 합니다.

 

둘째는, 민주적 결정구조를 가졌다는 점인데요, 이는 거주자 운영위원회로 대표됩니다.

거주자 운영위원회에서 월세, 거주환경 등에 대해 논의. 총회는 매년 정기적으로 열립니다. 운영위에서 논의된 내용을 총회에서 결정하죠..

덴마크 사회주택 정책이 강조하는 ‘입주자 민주주의’는 덴마크 사회주택의 신뢰를 높이고, 임대주택도 내 집처럼 여길 수 있도록 하는데 중요한 역할을 하고 있는데요. 이는 법률적으로도 근거를 가지고 있습니다. 1984년 ‘입주자 민주주의법’을 제정해서 이에 근거한거죠.

사회주택에서 벌어지는 모든 일을 입주자협의회 논의를 거쳐 결정하게 하는 것이 핵심이고. 입주자의 자발적 참여를 이끌어내 지속가능한 사회주택을 운영하겠다는 취지라고 할 수 있습니다.

 

마지막은 재정안정입니다.(안정적으로 월세를 낼 수 있도록 큰 변동이 없음)

 

임대료를 저렴하고 안정적이며 예측 가능한 상태로 유지하는 것이 필수적입니다. 그래서 경기에 따라 임대료 변동이 높지 않도록 정부가 보증하게 되죠. 부분적으로 공공 자금에 의해 건설되는데요. 임대주택 건설 시 30년 상환 모기지론 정부대출을 제공합니다.

덴마크 지방정부는 사회·경제 여건을 고려해 지역 사회주택의 25%에서 최대 100%까지를 집이 없는 노숙인(개인과 가정 모두 포함), 저소득층, 청년 등 취약계층에게 우선배분할 수 있다고 합니다. 지방정부는 이런 계획이 정책적 성과, 즉 실효성을 갖도록 총선이 열리는 4년 단위로 세부계획을 마련하기도 하죠.